Mở rộng điều kiện vay mua nhà ở xã hội từ 1-8-2024: Những điểm cần lưu ý

Theo quy định mới của Chính phủ, từ ngày 1-8-2024, những cá nhân có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng và các hộ gia đình có thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng sẽ đủ điều kiện vay vốn ưu đãi để thuê, mua, hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Quy định này đã nới lỏng nhiều so với trước đây, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người tiếp cận nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, các câu hỏi vẫn được đặt ra: Tại sao lại chọn mức thu nhập 15 triệu đồng? Liệu mức này có thể được điều chỉnh trong tương lai? Và lãi suất cho vay sẽ được cố định hay thả nổi? Người vay cần lưu ý những gì?

Ý kiến từ các chuyên gia

Ông Lê Hữu Nghĩa (Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành): 

Ông Nghĩa nhận xét rằng quy định mới về thu nhập để mua nhà ở xã hội mở rộng hơn nhiều so với quy định cũ, đặc biệt là đối với các gia đình trẻ. Theo ông, việc thu nhập của hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng là một điều kiện thuận lợi, mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng khi thị trường biến động, cần có sự điều chỉnh phù hợp để đảm bảo chính sách luôn phù hợp với thực tế.

Ông Nguyễn Quốc Khánh (Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam): 

Ông Khánh chia sẻ rằng với lãi suất vay 6,6%/năm, một hộ gia đình có thể mua căn hộ 50m² với giá khoảng 1 tỷ đồng và vay 800 triệu đồng. Họ sẽ phải trả lãi vay khoảng 52,8 triệu đồng/năm, tương đương 6,8 - 7,8 triệu đồng/tháng trong thời gian dài từ 15 - 20 năm. Đây là mức chi trả hợp lý, chiếm dưới 30% thu nhập của hộ gia đình thuộc diện mua nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn cầu):

Ông Hiệp nhấn mạnh rằng lãi suất vay 6,6%/năm tuy là nỗ lực của các ngân hàng nhưng vẫn là gánh nặng đối với những cặp vợ chồng có thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng. Để hỗ trợ hiệu quả cho người thu nhập thấp, cần có chính sách lãi suất thấp hơn, khoảng 5%/năm, giúp tăng khả năng tiếp cận vốn cho người mua nhà.

TS Cấn Văn Lực (Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia): 

Ông Lực nhận xét rằng lãi suất 6,6%/năm không quá hấp dẫn nhưng ở mức chấp nhận được. Tuy nhiên, ông lưu ý rằng mức lãi này có thể điều chỉnh theo mặt bằng lãi suất thị trường, vì vậy người mua cần tính toán kỹ trước khi quyết định vay vốn.

TS Nguyễn Trí Hiếu (Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng): 

Ông Hiếu cho rằng lãi suất 6,6%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội hiện nay là rất tốt, nhưng cần cố định lãi suất này trong nhiều năm để giảm rủi ro cho người vay. Ông đưa ra ví dụ từ Mỹ, nơi lãi suất vay nhà cố định có thể lên tới 7,5%/năm nhưng được giữ nguyên trong suốt 30 năm, giúp người mua nhà có thể yên tâm lên kế hoạch tài chính dài hạn.

Ông Nguyễn Quốc Hùng (Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam): 

Ông Hùng nhấn mạnh rằng chính sách lãi suất 6,6%/năm đã được Chính phủ cân nhắc kỹ lưỡng, và cần đảm bảo tính ổn định lâu dài. Chính sách hỗ trợ lãi vay này được thiết kế dựa trên khả năng hỗ trợ của ngân sách nhà nước, và nhấn mạnh rằng nhóm công nhân lao động thu nhập thấp xứng đáng được hưởng các điều kiện ưu đãi tốt nhất.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng BÙI XUÂN DŨNG:

Nhiều ưu đãi, tới đây giảm thêm lãi suất

Điều kiện thuê, mua nhà ở xã hội (NƠXH) chỉ còn một điều kiện duy nhất là về thu nhập, chỉ cần là công dân Việt Nam thuộc đối tượng được mua nhà.

Chủ đầu tư dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích của dự án, được hưởng lợi nhuận tối đa định mức là 10%.

Chủ đầu tư dự án NƠXH cũng được ưu đãi sử dụng tối đa 2% trong tổng diện tích đất dự án hoặc 2% tổng diện tích sàn xây dựng dự án để kinh doanh dịch vụ thương mại, nhà ở thương mại.

Về lãi vay mua NƠXH, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai chương trình gói tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng cho chủ đầu tư và người mua NƠXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường trong các thời kỳ.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang xin ý kiến với các bộ, ban, ngành liên quan trước khi trình Chính phủ ban hành nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình 120.000 tỉ đồng theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với người thuê, mua NƠXH, mức giảm từ 3 - 5% so với trung bình lãi vay thương mại của bốn ngân hàng nhà nước.

Bộ Xây dựng đã có văn bản thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước để tạo điều kiện cho người vay tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

Trong phiên họp Chính phủ tháng 7-2024, Thủ tướng đã có ý kiến đồng thuận với nội dung đề xuất của Ngân hàng Nhà nước và yêu cầu sớm hoàn thiện, trình phê duyệt nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình vay ưu đãi 120.000 tỉ đồng.

Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo, khuyến khích thêm các ngân hàng thương mại tham gia chương trình 120.000 tỉ đồng và nới tín dụng, tạo điều kiện cho các ngân hàng thực hiện các thủ tục nghiên cứu, xem xét tăng thời hạn cho vay mua NƠXH.

Vì sao lãi vay mua nhà ở xã hội tăng thêm 1,8%/năm?

Trong công văn vừa gửi (ngày 1-8) chi nhánh ngân hàng chính sách xã hội các tỉnh, thành phố, Ngân hàng Chính sách xã hội VN hướng dẫn lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội (NƠXH) từ 1-8 sẽ nâng lên 6,6%/năm thay vì 4,8%/năm.

Lý giải có sự thay đổi này, Ngân hàng Chính sách xã hội VN cho hay nghị định số 100 năm 2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8, thay thế nghị định số 100 năm 2015 và nghị định 49 năm 2021.

Nghị định 100 mới quy định đối với các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng chính sách xã hội để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở trước ngày 1-8 thì áp dụng mức lãi suất cho vay bằng mức cho vay hộ nghèo do Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ.

Do đó, theo Ngân hàng Chính sách xã hội VN, đối với các khoản vay đã ký hợp đồng tín dụng trước ngày 1-8-2024, ngân hàng chính sách xã hội (nơi cho vay) và người vay vốn thỏa thuận thống nhất trong phụ lục hợp đồng tín dụng.

Cụ thể, "lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng quy định trong từng thời kỳ. Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay", Ngân hàng Chính sách xã hội VN nhấn mạnh trong công văn và hướng dẫn thêm khi có sự thay đổi về lãi suất cho vay, lãi suất nợ quá hạn thì ngân hàng chính sách xã hội có trách nhiệm gửi thông báo cho người vay muộn nhất vào ngày đầu tiên của kỳ tính lãi liền kề.

Trao đổi với Tuổi Trẻ về căn cứ áp dụng mức lãi suất cho vay mua, thuê mua NƠXH, xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở là 6,6%/năm, tăng thêm 1,8%/năm so với quy định liền kề, lãnh đạo Ngân hàng Chính sách xã hội VN cho biết đây là mức cho vay bằng với mức cho vay đối với hộ nghèo.

Khoản vay mua nhà, thuê NƠXH, xây, sửa chữa nhà để ở là khoản vay tiêu dùng, có thời hạn lên tới 25 năm, nên mức lãi vay này là hợp lý.

Mặt khác, theo vị lãnh đạo này, nguồn vốn cho vay được ngân hàng chính sách xã hội có một phần là đi vay trên thị trường rồi cho vay lại các đối tượng chính sách. Nếu lãi suất cho vay thấp quá thì ngân sách sẽ phải cấp bù mà ngân sách khó khăn lại còn phải hỗ trợ các đối tượng chính sách khác nữa. Như gói cho vay mua NƠXH này, vốn vay còn không đáp ứng đủ nhu cầu vay vốn của đối tượng chính sách.

Ba kênh vay mua nhà ở xã hội

Hiện người mua nhà ở xã hội (NƠXH) có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi theo ba kênh:

Thứ nhất, vay từ ngân hàng chính sách xã hội với mức lãi vay ưu đãi bằng lãi vay áp dụng cho người nghèo vay trong từng thời kỳ. Dư nợ vay kênh này tính đến hết tháng 4-2024 là 16.903 tỉ đồng, cho hơn 44.000 khách hàng vay. Mức lãi vay trước 1-8 là 4,8%/năm, sau 1-8 là 6,6%/năm, Ngân hàng Nhà nước cấp bù chênh lệch lãi vay.

Thứ hai, vay từ gói tín dụng 120.000 tỉ đồng (hiện đã tăng lên 140.000 tỉ đồng) với lãi suất thấp hơn lãi thương mại của bốn ngân hàng thương mại nhà nước từ 1,5 - 2%. Tính đến hết tháng 6-2024 đã giải ngân được 1.344 tỉ đồng.

Thứ ba, các chương trình cho vay về nhà ở cho các đối tượng chính sách, tính đến hết tháng 4-2024 có dư nợ 4.823 tỉ đồng, cho 219.000 khách hàng vay.

Gói tín dụng ưu đãi đã là 140.000 tỉ đồng

Trong tờ trình vừa gửi tới Thủ tướng về triển khai cho vay nhà ở xã hội (NƠXH), Ngân hàng Nhà nước cho biết đến nay có tám ngân hàng tham gia gói tín dụng ưu đãi dành cho phát triển NƠXH.

Trong đó, bốn ngân hàng thương mại nhà nước là Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV cam kết cho vay 120.000 tỉ đồng, bốn ngân hàng thương mại cổ phần là VPBank, Techcombank, MBBank, Tienphongbank cũng đăng ký tham gia gói tín dụng ưu đãi, mỗi ngân hàng cam kết dành khoảng 5.000 tỉ đồng để cho vay ưu đãi. Như vậy, quy mô gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng cho phát triển NƠXH đã tăng lên 140.000 tỉ đồng.

Ngân hàng Nhà nước cho biết đã làm việc với tám ngân hàng và thống nhất tăng thời hạn cho vay ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ lên 10 năm.

Lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi trong 5 năm đầu thấp hơn 3% so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước. Trong 5 năm tiếp theo lãi cho vay ưu đãi mua NƠXH sẽ thấp hơn từ 1 - 2%.